Türkischer Code Nr. 6098 Art.-Nr. 343-346 legt die Regeln fest, die bei der Verlängerung des Mietvertrags während der Laufzeit des Mietvertrags anzuwenden sind. Mieterhöhungen werden in Zeiten der Inflation kontrovers diskutiert.
Jährliches Erhöhungslimit
- Wohnungsmiete: Begrenzt auf den 12-Monats-VPI-Durchschnitt (TBK Art. 344).
- Für die Arbeitsplatzmiete gilt die gleiche Regelung (TBK-Artikel 344).
- Vorübergehende Regelungen (z. B. 25 %-Grenze für Jahre).
- Bei Überschreitung des Limits kann kein Überschussanteil beantragt werden.
5-Jahres-Regel (TBK-Artikel 345)
Wenn der Mietvertrag länger als 5 Jahre läuft, können die Parteien während jedes Verlängerungszeitraums eine „neue Miete durch richterliche Entscheidung“ beantragen. In diesem Fall:
- Es wird eine Mietfestsetzungsklage eingereicht.
- Der Richter bewertet die vergleichbaren Mieten.
- Die angemessene Miete wird durch das Gutachten ermittelt.
- Der neue Mietvertrag ist ab dem Vertragsverlängerungsdatum gültig.
Zeit, einen Fall zur Mietfestsetzung einzureichen
- Es muss mindestens 30 Tage vor dem Verlängerungsdatum des Vertrags geöffnet werden.
- Wenn es nach dem Verlängerungsdatum geöffnet wird, gilt es für das nächste Jahr.
- Wenn die Frist versäumt wird, wird eine einjährige Inflationserhöhung angewendet.
Sachverständiger Zeuge und Präzedenzfallmietvertrag
- Mieten ähnlicher Immobilien in der gleichen Gegend.
- Alter, Zustand, Fläche der Immobilie.
- Zusätzliche Features wie Aufzug, Heizung, Parkplatz.
- Verhandelbarer Opportunity-/Nachfragestatus.
6. HD und HGK des Obersten Gerichtshofs – etablierter Ansatz
6. HD und HGK streben in der Mietermittlungssache an, dass die „Vergleichsmiete“ durch einen strengen Vergleich ermittelt werden solle, dass das Gutachten den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln solle und dass die Eigenschaften der Immobilie (Aufzug, Aussicht, Altbau) bewertet werden sollen; Eine einseitige Vorhersage reicht nicht aus.
Vorübergehende Regelungen – 25 %-Grenze
Mit verschiedenen Gesetzesänderungen zwischen 2022 und 2024 wurde eine 25-Prozent-Obergrenze für die Wohnungsmiete eingeführt (vorübergehend). Darüber hinausgehende Erhöhungen können nicht geltend gemacht werden. Zusammen mit der 5-Jahres-Regel betrachtet:
- Es ist fraglich, ob die 25 %-Grenze bei Mieten über 5 Jahren überschritten werden kann.
- Der Oberste Gerichtshof hat grundsätzlich die 25 %-Grenze der Übergangsregelung zugrunde gelegt.
- Auch wenn eine Selbstbeteiligung durch ein Mietzinsermittlungsverfahren erfolgt, gilt in der Praxis die 25 %-Grenze.
Räumung des Mieters
- Der Zweck der Räumung kann nicht durch eine Mietfestsetzungsklage verfolgt werden.
- Zahlt der Mieter die neu festgesetzte Miete nicht, drohen zwei berechtigte Abmahnungen + Räumungsklage.
- Recht auf fristlose Räumung für Mieter, die das 10. Lebensjahr vollendet haben (TBK Art. 347).
Praktische Ratschläge – Vermieter
Praktische Ratschläge – Mieter
Mietfeststellungsfälle erfordern technische Experten. Anwalt für Immobilienrecht empfohlen.