6098 sayılı TBK m.343-346, kira sözleşmesi sürerken kiranın yenilenmesinde uygulanacak kuralları belirler. Kira artışları enflasyon dönemlerinde tartışmalı hale gelir.
Yıllık Artış Sınırı
- Konut kirasında: 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlı (TBK m.344).
- İşyeri kirasında: aynı kural (TBK m.344).
- Geçici düzenlemeler (yıllar itibariyle %25 sınırı gibi).
- Sınır aşılırsa fazla kısım talep edilemez.
5 Yıl Kuralı (TBK m.345)
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süredir devam ediyorsa, taraflar her dönem yenileme sırasında "hâkim kararıyla yeni kira bedeli" talep edebilir. Bu durumda:
- Kira tespit davası açılır.
- Hâkim, emsal kiraları değerlendirir.
- Bilirkişi raporu ile makul kira belirlenir.
- Yeni kira sözleşme yenilemesi tarihinden itibaren geçerli.
Kira Tespit Davasının Açılma Zamanı
- Sözleşmenin yenilenme tarihinden en az 30 gün önce açılmalı.
- Yenileme tarihinden sonra açılırsa bir sonraki yıla etkili.
- Süre kaçırılırsa tek yıllık enflasyon artışı uygulanır.
Bilirkişi ve Emsal Kira
- Aynı bölgedeki benzer taşınmazların kiraları.
- Taşınmazın yaşı, durumu, yüzölçümü.
- Asansör, kalorifer, otopark gibi ek özellikler.
- Pazarlık olanağı / talep durumu.
Yargıtay 6. HD ve HGK — Yerleşik Yaklaşım
6. HD ve HGK, kira tespit davasında "emsal kira"nın sıkı kıyaslamayla belirlenmesi gerektiğini, bilirkişi raporunun gerçek piyasa değerini yansıtmasını, taşınmazın özelliklerinin (asansör, manzara, eski yapı) değerlendirilmesini arar; tek yanlı tahmin yetersizdir.
Geçici Düzenlemeler — %25 Sınırı
2022-2024 arasında çeşitli kanun değişiklikleri ile konut kirasında %25 sınırı getirildi (geçici). Bu sınır aşan artışlar talep edilemez. 5 yıl kuralı ile birlikte düşünüldüğünde:
- 5 yılı dolduran kiralarda %25 sınırı aşılabilir mi tartışmalı.
- Yargıtay genelde geçici düzenlemenin %25 sınırını esas almıştır.
- Kira tespit davası ile aşan tespit yapılsa da uygulamada %25 sınırı geçerli.
Kiracının Tahliyesi
- Kira tespit davası ile tahliye amacı güdülemez.
- Kiracı yeni belirlenen kirayı ödemezse iki haklı ihtar + tahliye davası.
- 10 yılı dolduran kiracılar için ihtarsız tahliye hakkı (TBK m.347).
Pratik Tavsiyeler — Kiraya Veren
- 5 yılı dolduran kiralar için tespit davası planı.
- Emsal kira araştırması yapın.
- Süre kaçırmayın (30 gün öncesi).
- Bilirkişi raporu için belge hazırlığı.
Pratik Tavsiyeler — Kiracı
- Yıllık artış faturasını TÜFE ile karşılaştırın.
- Aşırı artış talebine itiraz edin.
- Tespit davasında kendi bilirkişi raporunu hazırlayın.
- Anlaşmalı çözüm/uzlaşma değerlendirin.
Kira tespit davaları teknik bilirkişi gerektirir. Gayrimenkul hukuku avukatı önerilir.