Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davası, kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için açılan davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350-356 kapsamında düzenlenmiştir.
Tahliye Sebepleri
1. Gereksinim (TBK m.350)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı doğmuşsa tahliye davası açılabilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim sürelerine uygun olarak.
2. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım (TBK m.350/2)
Taşınmazın yeniden inşası veya imar amaçlı esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyor ve bu sırada kullanım imkânsızsa tahliye istenir.
3. Yeni Malik Gereksinimi (TBK m.351)
Taşınmazı sonradan iktisap eden kişi, kendisi veya yakınları için ihtiyaç sebebiyle, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirip 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
4. Kiracının İki Haklı İhtarı (TBK m.352/2)
Kiracı, 1 kira yılı içinde 2 haklı ihtara sebep olduysa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. "Haklı ihtar", kira borcunun zamanında ödenmemesi nedeniyle gönderilen ihtarnamedir.
5. Kiracının Aynı İlçede Konutu Olması (TBK m.352/3)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
6. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m.352/1)
Kiracı, kiralananın boşaltacağına ilişkin yazılı bir taahhütname imzalamış ancak süresinde boşaltmamışsa, kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası veya icra takibi başlatabilir.
İhtarname ve Süreler
İhtiyaç ve diğer sebeplerle açılacak davalardan önce noter aracılığı ile bildirim yapılması zorunludur. Aksi halde dava reddedilir.
Yargıtay 6. ve 12. HD Önemli İçtihatları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi pek çok kararında, ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olması gerektiğini, taşınmaz tahliye edildikten sonra 3 yıl içinde başkasına kiralanması veya satılması hâlinde kiraya verenin tazminat ödeyeceğini istikrarlı şekilde benimsemiştir (TBK m.355).
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, "iki haklı ihtar"ın aynı kira yılı içinde iki ayrı kira borcuna ilişkin olması gerektiğini, aynı borç için tekrarlanan ihtarın tek ihtar sayılacağını vurgulamaktadır.
Tahliye Süreçleri Karşılaştırması
- İcra Takibi (İİK m.269): Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak hızlıdır.
- Tahliye Davası: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır, 6 ay - 2 yıl sürebilir.
- İcra Takibi (İİK m.272): Kira borcu ödenmemesi nedeniyle örnek 13 ile.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4/1-a)
- Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Tahliye süreçleri usul hatalarına çok hassastır; gayrimenkul hukukunda deneyimli avukat ile süreci yönetmeniz önerilir.